Mon balcon est-il une partie commune ?

Vous êtes seul à utiliser votre balcon, vous l'entretenez, personne d'autre n'y met les pieds. Il ne vous appartient probablement pas pour autant.

La distinction qui décide de tout

Deux notions se confondent en permanence, et c'est là que les projets se cassent.

La propriété désigne ce qui vous appartient : les volumes intérieurs de votre lot, ses cloisons non porteuses, ses revêtements.

La jouissance privative désigne un droit d'usage exclusif sur une partie qui reste commune. Vous en profitez seul, vous l'entretenez, personne d'autre n'y accède. Mais elle ne vous appartient pas, et vous ne pouvez pas la transformer librement.

Un balcon relève presque toujours de la seconde catégorie.

Ce que dit la loi

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 range parmi les parties communes, à défaut de stipulation contraire du règlement, le gros œuvre des bâtiments et les éléments d'équipement communs.

La dalle d'un balcon fait partie du gros œuvre. Le garde-corps est un élément de façade. Le revêtement extérieur participe de l'aspect de l'immeuble.

La formule « à défaut de stipulation contraire » est essentielle : c'est votre règlement de copropriété qui tranche pour votre immeuble. La loi ne s'applique qu'à ce qu'il n'a pas prévu.

Comment lire votre règlement

Deux documents comptent, et le syndic doit vous en délivrer copie.

L'état descriptif de division identifie chaque lot, sa consistance et ses tantièmes.

Le règlement de copropriété contient un chapitre qui énumère les parties communes et les parties privatives. C'est là qu'il faut aller.

Cherchez les mots balcon, loggia, terrasse, garde-corps, façade. Trois formulations reviennent :

• « Les balcons sont des parties communes à jouissance privative » : le cas le plus fréquent. Vous avez l'usage, pas la propriété.
• « Les balcons sont des parties privatives » : plus rare. Même dans ce cas, la façade sur laquelle vous fixez reste commune, et l'aspect extérieur reste protégé.
• Le règlement ne dit rien : l'article 3 s'applique, et le gros œuvre est commun.

Pourquoi ça ne change presque rien à votre projet

Voici le point que peu de gens comprennent, et qui évite beaucoup d'espoirs déçus.

Même si votre balcon était intégralement privatif, l'article 25 de la loi de 1965 soumet à l'autorisation de l'assemblée générale les travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Les deux conditions sont alternatives, pas cumulatives. Un appareil visible depuis la rue ou depuis la cour modifie l'aspect extérieur, quel que soit le statut du support sur lequel il repose.

Autrement dit : le statut du balcon change le fondement juridique de la demande, il ne dispense presque jamais du vote.

Là où ça change vraiment quelque chose

Trois situations où le statut compte réellement.

Le percement. Faire passer une liaison frigorifique à travers un mur porteur touche au gros œuvre, qui est commun sans discussion possible. C'est un point que les installateurs abordent rarement en début de projet.

La responsabilité. Une infiltration causée par un percement mal fait engage votre responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. D'où l'importance de l'assurance décennale de l'installateur.

L'argumentaire en assemblée. Si votre balcon est privatif et que l'appareil n'est pas visible depuis l'espace public, votre demande devient beaucoup plus facile à faire accepter. Ce n'est pas un droit, mais c'est un argument solide.

Ce qu'il faut vérifier avant de commander quoi que ce soit

• Le statut du balcon dans votre règlement, texte à l'appui.
• L'existence d'une clause sur l'aspect des façades, qui s'applique même à un balcon privatif.
• La visibilité de l'emplacement envisagé depuis la rue et depuis la cour.
• La nature du mur à percer, porteur ou non.

Ces quatre points se lisent dans deux documents, sans qu'aucun commercial n'ait besoin de se déplacer chez vous.